קטגוריה: נדל"ן

עורך דין מקרקעין (נדל"ן)

רוב האנשים נתקלים בעורך דין לנדל"ן, בעת רכישת דירה או בעת מכירת דירה, מדובר בשתי עסקאות נדל"ן (עסקת מקרקעין) מאוד נפוצות ועבור רוב האוכלוסייה אלו העסקאות היקרות והמשמעותיות ביותר.

עורך דין לענייני נדל"ן עוסק לא רק בליווי קניה ומכירה של דירות או נכסים מסחריים או שטחים אחרים אלא גם ברישום של זכויות, הכנת הסכמי שיתוף ופירוק, ליווי פרויקטים של בניה, ליווי הסכמי שכירות קצרי טווח ואורכי טווח, ליווי בהתנהלות מול ועדות מקומיות, הגשת תביעות ועתירות ועוד (למידע נוסף ראו עורך דין נדל"ן).

איך לבחור עורך דין למקרקעין?

כמו בחירה של כל איש מקצוע, לפני התקשרות עם עורך דין בתחום הנדל"ן מומלץ לעיין בחומרים מקצועיים שפרסם עורך דין, לקרוא על הרקע והניסיון שלו בתחום המקרקעין ולתאם פגישת הכרות.

פגישת ההכרות היא אחד השלבים החשובים בדרך להתקשרות בהסכם שכר טרחה עם עורך הדין (בהקשר זה יצוין כי בעסקאות לקניה ומכירה של נכסים עסקאות מקרקעין בדרך כלל שכ"ט הוא אחוז כלשהו בין 0.5% ל-2% משווי הנכס). בפגישת ההכרות  תהיה לכם הזדמנות מצויינת ללמוד לא רק על הידע והניסיון של עורך הדין בתחום המקרקעין אלא גם על תעודת השירות של עורך הדין, האם הוא קשוב וזמין לצורכי הלקוחות וכמובן את תעריף שכר הטרחה של עורך הדין. כמו כן מומלץ לברר מי יהיה עורך הדין הספציפי שילווה אתכם.

עורך דין לענייני נדל"ן (מקרקעין) – תפקידיו

  • בדיקות משפטיות ופעולות ראשוניות לפני ביצוע עסקאות – שירותי עריכת הדין כוללים ביצוע בדיקות ופעולות שונות בהתאם לסוג עסקת הנדל"ן ובכלל זה בדיקות משפטיות ברשויות ובמרשמי הזכויות (כגון לשכת רישום המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל וכיו"ב), התקשרות בזיכרון דברים, הסכמי תיווך, רישום הערות אזהרה (בדרך כלל, אך לא תמיד, הרישום מתבצע רק לאחר חתימה על ההסכם העיקרי), משכונות ושעבדים, בדיקות בנגוע להיבטים הכרוכים במיסוי מקרקעין וכיו"ב.
  • ליווי עסקאות קניה ומכירה של מקרקעין – ייעוץ משפטי לקונים ורוכשים של נכסי מקרקעין בכל השלבים הכורכים בביצוע עסקאות של קניה ומכירה של דירות חדשות מקבלן, דירות מכונס נכסים, דירות מאנשים פרטיים, דירות ממנהל עיזבון וכיו"ב (להרחבה ראו בדיקות לפני רכישת דירה וכן הסכם רכישת דירה, וכן ראו גם רכישת דירה ממנהל עזבון), בתים, נכסים מסחריים כגון משרדים, חנויות, בניינים, מגרשים וכיו"ב. כמו כן עורכי דין המתמחים בתחום הנדל"ן מלווים קבלנים, יזמים ובעלי קרקעות בעת התקשרות בהסכמי קומבינציה ובעסקאות להענקת זכויות בנכסים.
  • הסכמי שיתוף, חלוקה ופירוק מקרקעין – ייעוץ וייצוג לקוחות בהתקשרות בהסכמי שיתוף וחלוקה במקרקעין. כמו כן ליווי לקוחות בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, הכנת הסכמי פירוק וייצוג בערכאות משפטיות ומנהליות בנשוא פירוק.
  • ליווי פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי – עו"ד לנדל"ן מספק ייעוץ וייצוג משפטי לדיירים, ליזמים, לקבלנים, לאדריכלים, לחברות שיווק נכסים, למתווכים וכיו"ב. כל אחד מגורמים אלו זוכה לקבל שירותים משפטיים שונים בנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
  • ליווי עסקאות שכירות של נכסים מסחריים ופרטיים – ייעוץ וייצוג משכירים ושוכורים בהתקשרות בהסכמי שכירות של נכסים פרטיים כגון מחסנים, דירות (חוזה שכירות דירה) ובתים וכן של נכסים מסחריים כגון עסקים (להרחבה ראו חוזה שכירות לעסק), חנויות, משרדים, מפעלים וכיו"ב.
  • ייעוץ משפטי שוטף ללקוחות עסקיים – עורך דין לענייני נדל"ן אשר בקיא גם בתחום המשפט המסחרי מלווה גם אנשי מקצוע בתחום המקרקעין אשר זקוקים לייעוץ משפטי בהיבטים הנלווים לעסקאות נדל"ן ובכלל זה הקמת חברות ושותפויות, ניהול מו"מ והכנת מגוון חוזים לרבות הסכמי התקשרות עם לקוחות, הסכמי בניה וייזום, הסכמי תיווך נדל"ן, הסכמים עם ספקים, הסכמי ייעוץ ומתן שירותים, הסכמי הלוואה והשקעה, הסכמי שיווק ומכירה וכיו"ב.

מקרקעין – עסקה במקרקעין

מה זה מקרקעין? 

מקרקעין מוגדרים בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 כך: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". על הקרקע בונים בתים, דירות, משרדים, חניות וכיו"ב. 

מקרקעין מכונים גם במנוח נדל"ן (נכסי דלא נידי), הכוונה היא לנכסים שלא ניתן לנייד.

  • בעלות במקרקעין מוגדרת בחוק המקרקעין כזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף למגבלות הדין או הסכם.
  • זכות אחרת במקרקעין – יכולה להיות זכות שכירות – זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש שבהם שלא לצמיתות. גם זיקת הנאה וגם משכנתה נחשבות לזכויות במקרקעין.
  • נסח טאבו – על-מנת לבדוק אם עסקה במקרקעין נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, מומלץ לעיין בנסח טאבו.

מה נחשב לעסקה במקרקעין?

לפני עשיית עסקה במקרקעין או בהתקשרות הסכם בנוגע למקרקעין חשוב להתייעץ עם עורך דין.

לפי חוק המקרקעין (סעיף 6 לחוק) עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.

לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין תוקפה של עסקת מקרקעין מותנה ברישום והיא נגמרת ברישום. הרישום מתבצע על-ידי רשם המקרקעין בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין ותקנותיו. השעה שבה אושרה העסקה על-ידי הרשם מהווה את שעת הרישום של העסקה.

בין העסקאות הנפוצות במקרקעין הן עסקאות לרכישה או החכרה של מקרקעין (להרחבה ראו הסכם רכישת דירה או חוזה שכירות לעסק), עסקת קומבינציה, עסקאות של תמ"א 38 וכיו"ב.

מה קורה אם עסקה במקרקעין לא נרשמה?

חוק המקרקעין מורה כי עסקה שלא נרשמה נחשבת כהתחייבות לעשות עסקה.

חשוב לציין כי אין להסתמך על האמור בחוק המקרקעין בלבד ויש לעיין בו לצד הפסיקה המתעדכנת מעת לעת.

לצורך ביצוע עסקה במקרקעין או התקשרות בהסכם בנוגע למקרקעין או פתיחה בהליכים בענייני מקרקעין, חשוב להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בנדל"ן (עורך דין נדל"ן).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

פירוק שיתוף במקרקעין

איך לפרק שותפות במקרקעין? מה ההבדל בין פירוק שיתוף מקרקעין בהסכמה לבין פירוק שיתוף מקרקעין שלא בהסכמה?

להלן מספר נקודות כלליות בנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין:

יש לערוך הבחנה בין פירוק שיתוף במקרקעין לבין פירוק שותפות עסקית, מדובר בשתי סיטואציות שונות.

לצורך פירוק שיתוף במקרקעין, לרבות עריכת הסכם פירוק מקרקעין, ייצוג בתביעה לפירוק שיתוף, ביצוע חלוקה אחרת של הזכויות במקרקעין, יש להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן (ראו עורך דין נדל"ן).

מקרקעין לעיתים מוחזקים על-ידי מספר בעלי זכויות, למשל מכוח הסכם שיתוף, צוואה או ירושה או עקב נסיבות אחרות.

מה זה פירוק שיתוף במקרקעין?

בקצרה, פירוק שיתוף כולל "חלוקת" המקרקעין או "שווי התמורה" של המקרקעין בין הבעלים, את הפירוק ניתן לבצע בדרכים שונות והכל בכפוף להסכם שבין הצדדים, הוראות הדין והפסיקה.

איך אפשר לפרק שיתוף במקרקעין?

טרם פירוק מקרקעין יש להתייעץ עם עורך דין. באופן כללי יצוין כי העיקרון המנחה הוא שכל שותף במקרקעין יכול לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין, וזאת בכפוף להוראות הדין והפסיקה, כגון עקרון תום הלב.

בקצרה יצוין כי הפירוק יכול להתבצע בשלוש דרכים מרכזיות: פירוק שיתוף דרך חלוקה (חלוקה בעין), פירוק דרך מכירה של המקרקעין,פירוק דרך הפיכה לבית משותף.

פירוק שיתוף בהסכמה: דרך המלך בפירוק תהיה בהסכמת השותפים, גם פירוק זה כפוף למגבלות הדין. למשל ככול השותפים מעוניינים לחלק את הזכויות בנכס, החלוקה צריכה להיות מותרת על-פי דין, לרבות חוק התכנון והבניה. לעומת זאת ניתן לפרק את הנכס

פירוק שיתוף בהעדר הסכמה: אם השותפים בנכס לא מסכמים על אופן הפירוק לרוב הסכסוך יגיע לערכאה שיפוטית, אשר תכריע לפי עקרונות מנחים. לעיתים אין מנוס מהגשת תביעה לפירוק שותפות.

טרם ביצוע הליך של פירוק שיתוף במקרקעין יש להתייעץ עם עורך דין.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

 

מדריך למשכיר בית או דירה

להלן מספר נקודות חשובות לכל מי שמתכוון להשכיר בית או דירה.

לפני השכרת נכס מקרקעין, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן שיכין עבורכם חוזה שכירות המותאם באופן ספציפי להתקשרות שלכם, לנכס שאתם משכירים, לתנאי התשלום, לתקופות האופציות ולכל יתר הסעיפים החשובים לכם בחוזה השכירות.

כמה עולה להכין חוזה שכירות? שכר טרחת עורך דין בהכנת החוזה לרוב תהיה קטנה ביחס לנזק הצפוי בשימוש בהסכם שכירות חסר או בחוזה המנוסח באופן רשלני.

סעיפים ונושאים חשובים בהסכם שכירות  – מה כולל חוזה השכירות?

לפני הכנת חוזה שכירות או חתימה על חוזה שכירות חשוב להתייעץ עם עורך דין. להלו רשימת סעיפים חשובים בחוזה שכירות לבית:

  1. פרטים על השוכרים – חשוב לקבל תעודות זהות מהשוכרים, לברר במה הם עובדים, מה מקורות ההכנסה שלהם, אפשר גם לבקש טלפון של המשכיר הקודם כדי לקבל מידע על התנהלותם כשוכרים.
  2. הגבלת על שימוש במושכר ומטרת השכירות – נשמע מובן מאליו אבל חשוב לוודא שלשוכר אין כוונה לעשות שימוש במושכר למטרה שאינה מטרת מגורים, כגון הפעלת עסק. בנושא זה חשוב להבין מהשוכר כמה אנשים עתידים להתגורר בדירה, האם לשוכר יש או עתיד להיות בעלי חיים. האם יש פעילויות מיוחדות שמשפיעה על המושכר או סביבתו, למשל נגינה או שירה, העברת שיעורים בדירה וכו'.
  3. דמי השכירות ואופן תשלומם – מה גובה דמי השכירות? באיזה אופן ישולמו דמי השכירות? בנכסים המשמים למגורים לרוב דמי השכירות משולמים על בסיס חודשי. חשוב לקבוע האם אתם מעדיפים לקבל את דמי השכירות בהמחאה או בהעברות בנקאיות או בדרך אחרת. רצוי ליצור מנגנון שיפחית את ההתעסקות בגבייה.
  4. תקופת השכירות – מתי מתחילה ומתי מסתיימת תקופת השכירות? האם לשוכר תהיה אופציה להאריך את הסכם השכירות? מה התנאים להארכת הסכם השכירות? האם תחול עליה במחיר השכירות בתקופת האופציה?
  5. תשלומים – נכון שהשוכר בדרך כלל נושא בתשלומי ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית, טלפון וכיו"ב, אבל חשוב לכתוב נושאים אלו ואחרים באופן מפורש בהסכם השכירות.
  6. הפרות הסכם וביטול הסכם שכירות – מה נחשב להפרת הסכם השכירות? אילו הפרות הן יסודיות? מתי ניתן לבטל את הסכם השכירות? האם בכוונתכם לתת לשוכר ארכה לתיקון הפרות לפני הביטול? למידע נוסף ראו איך לבטל הסכם?) למידע נוסף בנושא גביית כספים משוכרים ראו איך להתמודד עם לקוחות שמסרבים לשלם?
  7. קיצור תקופת השכירות – למשכירים תמיד רצוי לשמור על כמה שיותר נקודות יציאה בחוזה, למשל קיצור תקופה לאחר התראה בת 60 יום מראש. האם אתם מעוניינים להעניק לשוכר את הזכות לקצר את תקופת השכירות? רצוי לשקול זאת היטב, בכל מקרה כדאי להכפיף זכות זו להבאת שוכר חלופי אשר זהותו תאושר על-ידכם מראש ובכתב.
  8. עסקאות במושכר במהלך תקופת השכירות – חשוב להשאיר לכם את הזכות לבצע עסקאות מסוימות בנכס במהלך תקופת השכירות, למשל הזכות למכור את הנכס לצד שלישי. בדרך כלל השוכר ידרוש שלא יפגעו זכויותיו בשל עסקה כזאת.
  9. ביטחונות – אחד מהסעיפים החשובים בהסכם השכירות הוא ביטחונות. הביטחונות אמורים להיות מושבים לשוכר בתום תקופת השכירות (בהתאם לנוסח של הסעיף החוזה), אולם הם נועדו למצב בו הושכר הפר את הסכם השכירות, למשל לא שילם את אחד מהתשלומים החלים עליו כגון דמי שכירות או כפל דמי שכירות בגין איחור בפינוי המושכר במועד. מומלץ לדרוש בטחונות איכותיים כגון הפקדת פיקדון כספי וערבות בנקאית, בנוסף רצוי לדרוש גם שטר חוב וערבות אישית (למידע נוסף ראו סוגי ביטחונות).
  10. פינוי הנכס– איך המושכר יושב לכם בתום תקופת השכירות? חשוב לקובע שעל השוכר להשיב את המושכר במצב מצוין, לאחר תיקון כל נזק ו/או פגם שנוצר במהלך תקופת השכירות.
  11. שיפוצים במושכר – האם לאפשר לשוכר לבצע שיפוצים או שינויים במושכר? רוב המשכירים מעדיפים להחריג את הנושא מחוזה השכירות. בדרך כלל נהוג לדרוש כי כל שינוי ו/או הוספה ו/או שיפוץ יהיה כפוף לאישור שיינתן מראש על-ידי המשכיר.
  12. הפרה של חוזה וביטול חוזה – מה נחשב להפרה של הסכם? איך יבוטל ההסכם? חשוב לקבוע סנקציות ברורות במקרה של הפרה שלא תוקנה או הפרה שלא מתקבלת על הדעת, למשל פיצוי מוסכם, זכות ביטול של החוזה ועוד (למידע נוסף ראו הפרה של חוזה וכן ראו גם איך לבטל הסכם).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

לשכת רישום מקרקעין

מה תפקידה של לשכת רישום מקרקעין?
בקצרה,לשכת הרישום מוגדרת בחוק המקרקעין שתקום כגוף על-ידי השר, תפקידה בפועל הוא אחראיות על ניהול פנקסי המקרקעין. כמו כן השר ימנה מפקח על רישום המקרקעין, הכל כמוגדר בחוק המקרקעין ובתקנותיו.
בפנקסים יירשמו המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה,העסקאות שרשם המקרקעין אישר לרישום; פסקי-דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או על ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על פי דין, והוגשו לרשם; כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום, לפי חיקוק.
למשל בלשכת רישום מקרקעין נרשמות בין היתר הפועלות הבאות: עסקאות מכר או חכירה, הערות אזהרה, זיקות הנאה וזכות קדימה, משכנתה ירושות, מינוי מנהל עזבון, חכירות, צווים שיפוטיים ועוד. (למידע נוסף ראו הערת אזהרה וכן עסקאות מקרקעין)
לפי חוק המקרקעין פנקסי המקרקעין בלשכת הרשום הם פתוחים לעיון הציבור וכל אחד רשאי לעיין בהם ולקבל העתק מהפנקסים.
לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 כל אדם יכול לבקש נסח מהרשום בפנקסי המקרקעין (הידוע בשם נסח טאבו) המציינת בין היתר את פרטי המקרקעין שלגביהם הנסח מבוקש. כמו כן לצורך הפקת נסח יש לשלם אגרה (למידע נוסף ראו נסח טאבו).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

 

איך לבחור דירת מגורים?

בחירת דירה וסביבת המגורים

עבור רוב האנשים, רכישת מקרקעין (ודירות במיוחד) היא בין העסקאות המשמעותיות והגדולות של חלק גדול מרוכשי הנכסים (להרחבה ראו הסכם רכישת דירה). חשיבות העסקה נובעת, בין היתר, מאחר והבית וסביבתו הקרובה הם המקום בו אדם ומשפחתו עתידים לבלות פרק זמן משמעותי מחייהם (כאשר לא מדובר ברכישת דירה להשקעה) והן מאחר ומדובר בעסקה בעלת סיכונים רבים הכוללת הוצאה כספית גדולה המצריכה גם נטילת הלוואות גדולות (משכנתה).

איך לבחור את דירת המגורים? סוג הדירה וסביבת המגורים שבה תבחרו לגור, תלויים באופן אינהרנטי בגודל התקציב שאתם מעוניינים ומסוגלים לשלם עבור הנכס. לאחר שיש בידכם אומדן על התקציב המשוער עליכם לבחור את סוג דירה וסביבת המגורים.

  1. מימון עסקת הרכישה – שאלה מהותית ממנה נגזרת בחירת הדירה וסביבת המגורים היא מה היכולת הפיננסית של הצדדים ומה הסכום שבכוונתם להשקיע ברכישת הדירה. נתון זה הוא נובע בין היתר, מההון העומד לרשות הרוכשים יחד עם ההון אותו הם יוכלו לגייס מגורמים חיצוניים (בדרך כלל מימון בנקאי באמצעות נטילת הלוואה). על-מנת לא להגיע למצב של קריסה כלכלית או ניהול אורך חיים כלכלי צפוף ולוחץ, לפני שבוחרים דירה או בית חשוב שתלמדו על היכולת הכספית שלכם ויכולת ההחזר של הלוואות שבכוונתכם לקחת.
  2. סביבת מגורים – כאשר הדירה הנרכשת אינה דירה להשקעה, לרוב האנשים חשוב שהדירה תהיה ממוקמת בסביבת מגורים נעימה, שתואמת ו/או תתאים לאורך החיים שהם מנהלים. לכן לפני רכישת דירה מומלץ לשקול את הנושאים הבאים: באיזו עיר ברצונכם לגור? באיזה שוכנה? כמו כן מומלץ לבדוק בין היתר את המוסדות המצויים בקרבת דירת המגורים כגון עומסי תנועה, גנים ובתי ספר, תחבורה ציבורית, מרפאות, אזורי קניות ובילוי, בתי כנסת ועוד. כמו כן מומלץ לקחת בחשבון את קרבת הנכס לאזורים רועשים, למשל בסמוך למרכזי קניות, ליד פרויקטים חדשים לבניה (ניתן לבדוק מול הועדות המקומיות לתכנון ובניה).
  3. סוג הדירה ומוכר הדירה – רוב האנשים ירצו דירה גדולה במיקום אטרקטיבי, אבל רצוי לפרוט את הנושא לפרמטרים שונים ולתת נקודות ציון לכל אחד מהגורמים השונים לפני בחירת הנכס. במסגרת זו עליכם לשקול האם בכוונתכם לקנות בית פרטי בנוי, מגרש שעליו תבצעו את הבניה, דירה בבניין חדש מקבלן או דירת יד שניה מאדם פרטי? מכינוס נכסים או רכישת דירה ממנהל עזבון? באיזה עיר ובאיזו שוכנה ממוקמת הדירה? בין שאלות היסוד החשובות לשוכרים היא מספר החדרים בדירה? בהקשר זה יצוין שמספר החדרים צריך להיגזר בין היתר בשאלה של מספר האנשים שעתידים להתגורר בדירה. בנוסף חשוב לשים לב לאופן חלוקת החדרים (מיקום חדרי שינה, אוכל, מטבח, מחסן וכיו"ב), האם חשובה לכם מרפסת או גינה? בנוסף מומלץ לבר כמה קומות וכמה דירות יש או עתידים לבנות בבניין? מהתשובות לשאלה זו אפשר להסיק את רמת הצפיפות בניין ובמעליות. רצוי לבדוק אם בקרבת הדירה יש אנטנות סלולאריות או מבני תעשייה רועשים.
  4. סטטוס התקדמות הבניה – מה השלב בו נמצא הפרויקט? האם ניתן היתר בניה? האם הדירה כבר בנויה? מתי צפויה להסתיים הבניה?
  5. איכות הבניה – רצוי לברר מי בונה את הבניין שבו אתם עתידים לגור? מי היזם? מי חברת הבניה? מי האדריכל של הפרויקט? מה הידע והניסיון של כל הגורמים אשר מעורבים בבניה בתחום של בניית דירות מהסוג שאתם עתידים לרכוש (כגון קבלנים, אדריכלים, חשמליים, ריצוף ושיש, מטבחים וכיו"ב).

לפני בחירת דירה רצוי לבחון היטב את הפרמטרים המוזכרים לעיל ולהתייעץ עם אנשי מקצוע בתחומים הרלוונטיים. לייעוץ משפטי בנושא רכישת דירה, התקשרות בזיכרון דברים, בדיקות לפני רכישת נכס, יש להתייעץ עם עורך דין נדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

מושע

מה זה מושע?

מושע היא הגדרה שנלקחה מחוק המג'לה, לפיה לכל אחד מהשותפים במקרקעין יש זכות בחלק בלתי מסוים בקרקע. המג'לה הוא קובץ חוקים שהיה נהוג בתקופת המשטר העות'מאני בארץ ישראל וגם בתקופת המנדט הבריטי. תחולת המג'לה בוטלה בשלב מאוחר יותר על-ידי  חקיקה ישראלית, בשנת 1984.

המג'לה אומנם בוטלה בדין הישראלי, אך עדיין נפוץ השימוש בביטוי מושע, אשר אומץ לחוק המקרקעין בסעיף 27.

כך קובע סעיף 27 לחוק המקרקעין: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם."

איך מנהלים נכס מקרקעין שיש לו מספר בעלים?

בדרך כלל יש הסכם שיתוף ביחס למקרקעין ובו מספר בעלי זכויות.

מהו הסכם שיתוף במקרקעין? בתמצית, חוזה בין השותפים לנכס המסדיר את הזכויות והחובות בנוגע לנכס וניהולו. הסכם שיתוף יכול לכלול הוראות כגון – חלוקת החזקות השותפים בנכס, חלוקת האחריות לתחזוקת הנכס, חלוקת חובות לביצוע תשלומים שונים ביחס למקרקעין, תנאים למכירת זכויות של שותפים במקרקעין ועוד (למידע נוסף ראו הסכם שיתוף במקרקעין).

מה היתרונות בהסכם שיתוף? להסכם שיתוף יתרונות רבים לרבות יכולת להפחית או למנוע סכסוכים בין השותפים, למנוע או להפחית את הסיכוי לפירוק שיתוף שלא בהתאם להסכמות הצדדים וכך למעשה למזער את העלויות הרבות הכרוכות בפירוק שותפות שלא בהסכמה  (למידע נוסף ראו פירוק שיתוף במקרקעין).

חוק המקרקעין מגדיר הסכם שיתוף באופן הבא:

29. (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36."

רישום הסכם שיתוף במקרקעין בלשכת רישום מקרקעין

איך רושמים הסכם שיתוף במקרקעין בלשכת הרישום? בקצרה ובאופן חלקי – לצורך רישום הסכם השיתוף בטאבו יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין מספר טפסים ומסמכים לרבות הסכם שיתוף, תשריט החלקה חתום ע"י כל הצדדים ומאושר ע"י מודד מוסמך וכן מסמכים נוספים אם יש בהסכם השיתוף הקנייה של זכות במקרקעין ו/או מסמכים נוספים עפ"י הנחיות לשכת הרישום.

לצורך תכנון וניסוח הסכם שיתוף במקרקעין ו/או היפרדות משותפים במקרקעין יש לפנות לעו"ד למקרקעין.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

היתר בניה

מהו היתר בניה?
חוק התכנון והבניה ותקנותיו מגדירים את המצבים בהם נדרשים להוציא היתרי בניה, רישיון לבניה בנכס מסוים, הוצאת היתר נעשית על-ידי הגשת בקשה להיתר בניה (בקשה זו מוגשת לרוב על-ידי אדריכל או מהנדס בעל הכשרה מתאימה). על היתר הבניה להיות בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר).
ההיתר הוא מסמך שמונפק על-ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה ו/או רשות אחרת שהוסמכה לכך, אליו מצורפים מסמכים בנוגע לתוכניות הבניה ופרטיה.
יודגש בניה על מקרקעין ללא היתר בניה, כאשר לפי הוראות הדין חובה לקבל היתר בניה,  מנוגדת לדין ומהווה עבירה פלילית.

מתי יש להוציא היתר בניה? חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע – לרבות עו"ד לנדל"ן ואדריכל- ולעיין בהוראות הדין על-מנת לבדוק את נחיצות הוצאת ההיתר ואופן הגשת הבקשה. כמו כן רצוי לברר את הפרטים המדויקים ברשות המקומית הרלוונטית. למידע נוסף יש לעיין, בין היתר, בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 ובתקנות התכנון והבנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז-1967.

להלן מספר מצבים המוגדרים בחוק, כמחייבים היתר בניה:

  1. התווית דרך, סלילת דרך  וסגירת הדרך.
  2. הקמה של בניין, הריסה והקמה של בניין בשנית, כולו או חלקו ו/או התוספת לבניין קיים שאינה שינוי פנימי בדירה (לדוגמה סגירת מרפסת, חלון חיצוני, בניית גדר או פרגולה, חניה מקורה וכיו"ב). "שינוי פנימי" הוגדר בחוק התכנון והבניה כך: שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;

    "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

  3. כל עבודה אחרת בקרקע ובבניין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית לרבות: (א) חפירה ומילוי המשנים את פני הקרקע, את יציבותה או את בטיחותה, הנחת תשתיות או קירות תומכים; (ב) הקמה או העמדת מבנה זמני כמו משרד מכירות, וכן העמדת מחסן, מכולה ומבנים ניידים; (ג) כל בקשה לשימוש במבנה בצורה החורגת ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה

אילו מסמכים יש לצרף לבקשה להיתר בניה?
יש לעיין בהוראות הדין ובהנחיות של הרשות המקומית הרלוונטית, באופן כללי בלבד יצוין כי לבקשה להיתר יש לצרף מפת מדידה, תוכניות המבנה, אישור רשויות וגופים מסומכים, הגורמים של הגורמים אשר אחראים לתכנון, בניה ופיקוח על הבניה ועוד.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

משכנתה

מה זה משכנתה?

הטעות הנפוצה: רבים סבורים שמשכנתה היא עצם נטילת ההלוואה מהבנק. בפועל המשכנתה היא רק השעבוד (ערובה לקיום התחייבות) הנרשמת על נכס המקרקעין, כמפורט להלן.

מהי משכנתה? משכנתה היא סוג של בטוחה שנועדה להבטיח התחייבות כלשהי.

משכנתה מוגדרת בחוק המקרקעין כמשכון של מקרקעין (שעבוד של נכס כערובה לחיוב) והיא נרשמת בפנקסי המקרקעין על המקרקעין. המשכנתה מאפשרת לבעל המשכנתה להיפרע מהנכס, בהתאם לתנאי המשכנתה ובכפוף להוראות הדין.

הדוגמה הנפוצה לנטילת משכנתה היא נטילת הלוואה מהבנק על מנת לרכוש  יחידת מקרקעין (למשל דירה, בית, משרד וכיו"ב), כאשר לצורך הבטחת פירעון ההלוואה (כבטוחה) נרשמת לטובת המלווה (הבנק בדוגמה זו) משכנתה. המשכנתה לרוב נלקחת לאחר חתימה על הסכם לרכישת נכס (למשל הסכם לרכישת דירה), אולם לפני חתימה על הסכם הכפוף למימון בנקאי חשוב לברר מול הבנק כי יש ביכולתכם לקחת משכנתה ואת גובה המשכנתה, כמו כן לפני רכישת נכס יש להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.
יצוין כי משכנתה פעמים רבות נרשמת לטובת הבנק, אולם משכנתה יכולה להירשם וגם נרשמת לטובת גורמים אחרים, למשל בעת מתן הלוואות בין צדדים (הסכם הלוואה).
טרם ניטלת המשכנתה הבנק מבצע מספר בדיקות בנוגע ללווה ובכלל זה בדיקה בדבר מידת המסוגלות של הלווה לעמוד בהתחייבויותיו. טרם התקשרות בהסכם לרכישת מקרקעין חשוב לוודא עם הבנק מראש, כי הבנק נכון להעניק לכם משכנתה. פעמים רבות הבנקים מספקים ללווים אישור עקרוני לנטילת המשכנתה.
הערות נוספות:
  • מה קורה אם הנכס לא רשום בלשכת רישום המקרקעין? במקרה כזה לא ניתן לרשום משכנתה, ובמקום זאת יירשם משכון.
  • רישום הערת אזהרה עם נטילת המשכנתה – עם נטילת המשכנתה ידרוש הבנק או הגורם שלטובתו נרשמה המשכנתה רישום של הערת אזהרה על הנכס.
עסקאות לאחר ניטלת משכנתה
בהתאם לחוק המקרקעין המשכנתה לא פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בקרקע, להשתמש בה ולעשות בה כל עסקה וזאת בכפוף לתנאי המשכנתה ליתר המגבלות החלות על בעל הזכות במקרקעין. כמו כן בחוק המקרקעין נקבע כי עסקה בקרקע לא תפגע או תגרע מזכותו של מי שלטובתו נרשמה המשכנתה לממש את המשכנתה (להרחבה עיינו בפרק ז' סימן ב' לחוק המקרקעין).
האם ניתן להעביר משכנתה? לפי חוק המקרקעין, בעל משכנתה רשאי להעביר את המשכנתה (או חלק ממנה) לאדם עם כל או חלק מהחוב המובטח על-ידי המשכנתה וזאת ללא הסכמת בעל המקרקעין וזאת בכפוף לאמור בתנאי המשכנתה. למידע נוסף יש לעיין בחוק המקרקעין ולהתייעץ עם עו"ד מיומן בתחום.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

אישור יתרה לסילוק משכנתה – מכתב כוונת מהבנק

מכתב כוונת מהבנק לסילוק משכנתא

מה זה מכתב כוונת מהבנק?

מכתב כוונת מהבנק הוא מסמך שמפיק הבנק ובו מידע בנוגע לסכום שיש לשלם לבנק לצורך הסרת המשכנתא (שעבוד שרשם הבנק על הנכס). במילים אחרות מכתב כוונת הוא מסמך הקובע את התנאים לסילוק המשכנתא.

במילים אחרות מהו אישור יתרות לסילוק משכנתא?

מסמך של הבנק המפרט את סכום היתרה שנותר ללווה (בעל זכויות בנכס) לשלם לצורך פירעון מלא של הלוואת המשכנתה אשר רשומה על מקרקעין שנטל הלווה מהבנק, כאשר האישור משקף את סכום משוערך עם ריביות וקנסות. מכתב הכוונת מציין כי בכפוף לתשלום הסכום הנקוב עד לתאריך מסוים, הבנק יפעל לסילוק השעבוד שרשום על שמו (המשכנתה).

איך מקבלים מכתב כוונת (אישור יתרה לסילוק המשכנתה)? הלווה יכול לפנות לבנק שממנו נטל את הלוואה בבקשה להנפיק לו אישור מעודכן.

מתי נדרש אישור יתרות לסילוק משכנתה? בדרך כלל בעת ביצוע עסקה במקרקעין, כאשר על הנכס רשומה משכנתה שנטל המוכר מבנק, נדרש המוכר להמציא מכתב כוונת מהבנק. המוכר צריך להמציא לקונה של הנכס אישור יתרות המעיד על גובה מהשכנתה והתנאים לסילוקה. אישור היתרות יספק לקונה כלי להעריך את גובה המשכנתה ובהתאם לבנות את הסכם המכר שייחתם בין הצדדים (כגון הסכם רכישת דירה).

בעת קניית נכס לרבות ביצוע בדיקות משפטיות בנוגע לנכס, התקשרות בזיכרון דברים בנוגע לרכישת הנכס או חתימה על הסכם מכר חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.