קטגוריה: עו"ד מקרקעין

איך לבחור דירת מגורים?

בחירת דירה וסביבת המגורים

עבור רוב האנשים, רכישת מקרקעין (ודירות במיוחד) היא בין העסקאות המשמעותיות והגדולות של חלק גדול מרוכשי הנכסים (להרחבה ראו הסכם רכישת דירה). חשיבות העסקה נובעת, בין היתר, מאחר והבית וסביבתו הקרובה הם המקום בו אדם ומשפחתו עתידים לבלות פרק זמן משמעותי מחייהם (כאשר לא מדובר ברכישת דירה להשקעה) והן מאחר ומדובר בעסקה בעלת סיכונים רבים הכוללת הוצאה כספית גדולה המצריכה גם נטילת הלוואות גדולות (משכנתה).

איך לבחור את דירת המגורים? סוג הדירה וסביבת המגורים שבה תבחרו לגור, תלויים באופן אינהרנטי בגודל התקציב שאתם מעוניינים ומסוגלים לשלם עבור הנכס. לאחר שיש בידכם אומדן על התקציב המשוער עליכם לבחור את סוג דירה וסביבת המגורים.

  1. מימון עסקת הרכישה – שאלה מהותית ממנה נגזרת בחירת הדירה וסביבת המגורים היא מה היכולת הפיננסית של הצדדים ומה הסכום שבכוונתם להשקיע ברכישת הדירה. נתון זה הוא נובע בין היתר, מההון העומד לרשות הרוכשים יחד עם ההון אותו הם יוכלו לגייס מגורמים חיצוניים (בדרך כלל מימון בנקאי באמצעות נטילת הלוואה). על-מנת לא להגיע למצב של קריסה כלכלית או ניהול אורך חיים כלכלי צפוף ולוחץ, לפני שבוחרים דירה או בית חשוב שתלמדו על היכולת הכספית שלכם ויכולת ההחזר של הלוואות שבכוונתכם לקחת.
  2. סביבת מגורים – כאשר הדירה הנרכשת אינה דירה להשקעה, לרוב האנשים חשוב שהדירה תהיה ממוקמת בסביבת מגורים נעימה, שתואמת ו/או תתאים לאורך החיים שהם מנהלים. לכן לפני רכישת דירה מומלץ לשקול את הנושאים הבאים: באיזו עיר ברצונכם לגור? באיזה שוכנה? כמו כן מומלץ לבדוק בין היתר את המוסדות המצויים בקרבת דירת המגורים כגון עומסי תנועה, גנים ובתי ספר, תחבורה ציבורית, מרפאות, אזורי קניות ובילוי, בתי כנסת ועוד. כמו כן מומלץ לקחת בחשבון את קרבת הנכס לאזורים רועשים, למשל בסמוך למרכזי קניות, ליד פרויקטים חדשים לבניה (ניתן לבדוק מול הועדות המקומיות לתכנון ובניה).
  3. סוג הדירה ומוכר הדירה – רוב האנשים ירצו דירה גדולה במיקום אטרקטיבי, אבל רצוי לפרוט את הנושא לפרמטרים שונים ולתת נקודות ציון לכל אחד מהגורמים השונים לפני בחירת הנכס. במסגרת זו עליכם לשקול האם בכוונתכם לקנות בית פרטי בנוי, מגרש שעליו תבצעו את הבניה, דירה בבניין חדש מקבלן או דירת יד שניה מאדם פרטי? מכינוס נכסים או רכישת דירה ממנהל עזבון? באיזה עיר ובאיזו שוכנה ממוקמת הדירה? בין שאלות היסוד החשובות לשוכרים היא מספר החדרים בדירה? בהקשר זה יצוין שמספר החדרים צריך להיגזר בין היתר בשאלה של מספר האנשים שעתידים להתגורר בדירה. בנוסף חשוב לשים לב לאופן חלוקת החדרים (מיקום חדרי שינה, אוכל, מטבח, מחסן וכיו"ב), האם חשובה לכם מרפסת או גינה? בנוסף מומלץ לבר כמה קומות וכמה דירות יש או עתידים לבנות בבניין? מהתשובות לשאלה זו אפשר להסיק את רמת הצפיפות בניין ובמעליות. רצוי לבדוק אם בקרבת הדירה יש אנטנות סלולאריות או מבני תעשייה רועשים.
  4. סטטוס התקדמות הבניה – מה השלב בו נמצא הפרויקט? האם ניתן היתר בניה? האם הדירה כבר בנויה? מתי צפויה להסתיים הבניה?
  5. איכות הבניה – רצוי לברר מי בונה את הבניין שבו אתם עתידים לגור? מי היזם? מי חברת הבניה? מי האדריכל של הפרויקט? מה הידע והניסיון של כל הגורמים אשר מעורבים בבניה בתחום של בניית דירות מהסוג שאתם עתידים לרכוש (כגון קבלנים, אדריכלים, חשמליים, ריצוף ושיש, מטבחים וכיו"ב).

לפני בחירת דירה רצוי לבחון היטב את הפרמטרים המוזכרים לעיל ולהתייעץ עם אנשי מקצוע בתחומים הרלוונטיים. לייעוץ משפטי בנושא רכישת דירה, התקשרות בזיכרון דברים, בדיקות לפני רכישת נכס, יש להתייעץ עם עורך דין נדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

הסכם לדוגמא מהאינטרנט

האם כדאי להוריד הסכם לדוגמא מהאינטרנט ולעשות בו שימוש?

התשובה הקצרה היא לא מומלץ.

למה יש אנשים רוצים לעשות שימוש בהסכם לדוגמה שמצאו ברשת או ששלח להם חבר? חיסכון בעלויות, כולם רוצים לחסוך כמה שאפשר בעלויות. הרצון לחסוך בעלויות בדרך כלל נובע מחוסר ידע בתחום ואי הפנמה של הנזקים וההשלכות של התקשרות בהסכם לא טוב. יצוין כי מי שכבר ספג מהלומה מהתקשרות בהסכמים גורעים בדרך כלל זהיר יותר ויעדיף לפנות לעורך דין להכנת הסכם.

מדוע לא להסתמך על אחת מהדוגמאות להסכמים שנמצאות ברשת? במילים אחרות מה הסיכונים בשימוש של חוזה מוכן או הסכם לדוגמא במקום עריכת הסכם מותאם אישית על-ידי עורך דין?

חוץ מזה שלא תהיה פרנסה לעו"ד העוסקים בהכנת חוזים, יש סיבה חשובה מזו – לא ניתן להסתמך על הסכם לדוגמא כי כל חוזה צריך להיות מותאם לצרכים של הלקוח ולנסיבות המקרה (למידע נוסף ראו הסכם טוב).

  • אכן יש נושאים וסעיפים שיופיעו בכל הסכם או בכל סוג הסכמים, אבל יש נושאים שיופיעו בהסכם אחד ולא יופיעו בהסכם אחר וכך גם סעיפים שיופיעו בחוזה אחד ולא באחר, בנוסף בלא מעט מקרים חובה לעשות להם התאמות ספציפיות על-מנת להתאים אותם להתקשרות הרלוונטית.
  • שונות גדולה המחייבת התייחסות פרטנית של עורך דין – הצדדים המתקשרים בהסכם הם שונים, כמו כן הצרכים, הציפיות והאילוצים שלהם הם שונים, לעיתים גם הדינים שהם כופפים להם שונים, מסיבות אלו ואחרות לא ניתן לספק הגנה טובה או מספיקה באמצעות הסכם לדוגמא (או הסכם מוכן שנרכש ברשת), שכן פעמים רבות הסכמים אלו לא נותנים ביטוי לנסיבות התקשרות ספציפיות (למידע נוסף ראו רכישת חוזה מוכן (הסכם לדוגמא) – מאגר הסכמים). לכן אם ברצונכם לשמור על האינטרסים שלכם רצוי לפנות ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין בעל ידע וניסיון בתחום.
  • הסכם לא טוב בין אם הוא חסר נושאים או סעיפים או התאמות ספציפיות ובין אם הוא נערך באופן חובנני על-ידי עורך דין שאינו בקיא בתחום, עשוי להסב נזק רב למי שעושה בו שימוש.
  • השלכות וסיכונים למי שעושה שימוש בהסכם לדוגמא או רוכש חוזה מוכן שלא בליווי משפטי של עורך דין: הסכם שאינו טוב ואינו מקצועי הוא פתח לצרות גדולות כגון עלויות כספיות ישירות ועקיפות, חיסול הפעילות העסקית, קשיים בהתנהלות עם הצד השני, הצבת צד להסכם בעמדת נחיתות, אובדן הזדמנויות עסקיות, פגיעה או אובדן של זכויות (למשל כספים או נכסים) ועליות  משפטיות יקרות ועוד.

למידע נוסף בדבר הסיכונים הכרוכים בהסתמכות על דוגמאות ומאמרים ראו ייעוץ משפטי באינטרנט.

להלן מספר חוזים נפוצים – בעיקר בתחום המסחרי, נדל"ן ומעמד אישי- וכן מידע חלקי לגביהם בקישורים המוצרים- לא מומלץ להסתמך על האמור ללא ייעוץ אישי ופרטני מעורך דין:

חוזה עבודה, הסכם לרכישת דירה, חוזה למתן שירותים (חוזה ייעוץ), הסכם אופציות, הסכם ממון, חוזה שותפות עסקית, הסכם שיווק, הסכם הפצה, הסכם מכר טובין (למשל הסכם מכירת רכב או סחורה), הסכם קונסיגנציה, הסכם פיתוח תוכנה, הסכם שכירות לדירה, הסכם גירושים או חוזה פירוד, הסכם למתן חסות, הסכם שיתוף במקרקעין, הסכם פירוק שותפות, הסכם תיווך (למשל חוזה תיווך נכס או חוזה תיווך השקעה), חוזה סודיותהסכם הלוואה, הסכם מייסדים, הסכם קומבינציה, הסכם הלוואה המירה, הסכם ניהול, הסכם בעלי מניות, הסכם פשרה, הסכם קידום אתרים, הסכם רישיון, חוזה שכירות לעסק, הסכם הרשאה, הסכם סוכנות, הסכם קניין רוחני, כתב סילוק, הסכם סוכנות, הסכם השקעה, חוזה קניית מחסן, הסכם למכירת סחורה או ציוד, חוזה זיכיון, הסכם שיתוף פעולה, הסכם חיים משותפים, ועוד ועוד.

איך יודעים מה צריך להופיע בחוזה? מעבר לדברים בסיסיים אשר יופיעו בכל חוזה, כמו פרטי הצדדים ותקופת התקשרות, יש מגוון נושאים אשר תלויים במגוון רחב של שיקולים לרבות שיקולים משפטיים אסטרטגים ומסחריים.

לצורך ביצוע התאמה של החוזה לצרכי ההתקשרות או כתיבת הערות לחוזה מומלץ לא להסתמך על חוזה לדוגמא או לרוכש חוזה מוכן אלא להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום הרלוונטי שינסח עבורכם את ההסכם.

איך לבטל הסכם?

רשימה זו תציג, באופן חלקי בלבד, מספר דגשים בנוגע לביטול הסכמים, לפני ביטול הסכם רצוי להתייעץ עם עו"ד.
איך אפשר לבטל חוזה? 
באופן כללי שאלת ביטול החוזה תלויה בהוראות הדין, סעיפי החוזה ונסיבות ההתקשרות, לכן יש להתייעץ עם עורך דין טרם ביטול החוזה על-מנת לוודא שהביטול נעשה כדין.
ככל יצוין כי חוזה ניתן לביטול לפי הוראות ההסכם שנכרת בין הצדדים אולם חוזה ניתן לביטול גם מכוח עילות אחרות אשר קבועות בדין, למשל בעת כריתת חוזה לא חוקי או בעת פגמים בכריתת החוזה, והכל בכפוף להוראות הדין.
הסיבות לביטול חוזים הן רבות ומגוונות. ביטול החוזה נובע פעמים רבות, אך לא תמיד, כתוצאה מהפרה של הוראות בהסכם (להרחבה ראו גם הפרת חוזה), או העדר כדאיות של צד להסכם להמשיך את ההתקשרות ועוד.
האם מותר לבטל את ההסכם?
על-מנת לבדוק אם ניתן לבטל את ההסכם יש לבחון, בין היתר, את הזכויות המוקנות לצדדים לפי ההסכם, הנסיבות ומגבלות הדין. למשל, לעיתים טרם ביטול חוזה על צד להסכם לתת לצד השני התראה בכתב המאפשרת לו לתקן את הליקוי לדוגמא באמצעות שליחת מכתב התראה מעורך דין.
הערה חשובה בנוגע לביטול הסכמים – בעת ביטול חוזה רצוי לנקוט משנה זהירות מאחר וביטלו עשוי להוביל לסכסוכים משפטיים ולנזקים כספיים גדולים, לעיתים עקב מצב בו ביטול ההסכם נעשה שלא כדין. לכן, טרם ביטול החוזה יש להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום (עורך דין לחוזים).

ביטול הסכם לפי הוראות הדין (הוראות אלו יש לקרוא לצד ובכפוף להוראות הדין והפסיקה)

להלן מספר דוגמאות (באופן חלקי ותמצתי בלבד) בהן החוזה ניתן לביטול או חסר תוקף משפטי הכל לפי ההקשר ובכפוף להוראות הדין:

  1. ביטול חוזים ועסקאות לפי חוק הגנת הצרכן – חוק הגנת הצרכן קובע מספר מצבים ותנאים לפיהם צרכן יכול לבטל הסכם שכרת תוך מספר ימים.
  2. חוזה לא חוקי או הסכם חסר תוקף – ישנם חוזים שבטלים מעיקרם או חסרי תוקף משפטי, מאחר ונעשו שלא בהתאם לדרישות החוק. להלן מספר דוגמאות: 1) חוזה לא חוקי או לא מוסרי או חוזה שנעשה בניגוד לתקנת הציבור; 2) חוזה עם קטין (מתחת לגיל 18) שלא מסוג החוזים שקטינים עושים ובכפוף להוראות הדין. 3) עסקאות במקרקעין (כהגדרתן בחוק) חייבות להיעשות בכתב כדי שיהיה לו תוקף משפטי, בכפוף להוראות הדין.
  3. ביטול הסכם עקב הפרה יסודית – לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) בהפרה יסודית של הסכם הנפגע רשאי לבטל את ההסכם אם שלח לצד המפר הודעה על הביטול תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה.
  4. ביטול הסכם עקב הפרה לא יסודית – לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) ניתן לבטל חוזה גם עקב ביצוע הפרות שאינן יסודית לאחר שניתנה למפר ארכה לקיום החוזה ובלבד שהחוזה לא קוים במהלך תקופת הארכה, למעט חריגים הקובעים בחוק וכפוף לפסיקה.
  5. ביטול חוזה עקב פגמים בכריתתו – להלן מספר עילות לביטול חוזה מכוח הדין עקב פגמים בכריתת החוזה, חשוב לציין שביטול החוזה חייב להיעשות בהתאם למגבלות הדין והפסיקה:
  • ביטול חוזה שנכרת בדרך של כפייה – צד לחוזה שנכפה עליו, בכוח או באיום בכוח, להתקשר בהסכם רשאי לבטל את ההסכם, בכפוף להוראות הדין.
  • חוזה ניתן לביטול עקב עושק – צד להסכם יכול לבטל את החוזה שכרת בתנאים גורעים בניגוד למקובל אם הצד השני ניצל את מצוקתו (כגון חולשתו השכלית, הגופנית או חוסר ניסיונו), בכפוף למגבלות הדין.
  • ביטול הסכם עקב טעות – חוק החוזים קובע כי צד להסכם רשאי לבטל הסכם אם הוא התקשר בחוזה עם הצד השני מחמת טעות (שאינה טעות בכדאיות בעסקה) שאם היא היתה ידוע לו מראש הוא לא היה מתקשר בחוזה, ובלבד שהצד השני ידע על הטעות או היה עליו לדעת עליה. כמו כן, אם הטעות לא היתה ידוע לצד השני ולא היה עליו לדעת על הטעות, בית המשפט רשאי, לבקשת הצד שטעה, להורות על ביטול החוזה, בכפוף להוראות הדין.
  • ביטול חוזה עקב הטעיה – צד שהתקשר עם הצד השני בהסכם עקב טעות (שמקורה בהטעיה של הצד השני או של גורם מטעמו), רשאי לבטל את ההסכם. הטעיה כוללת גם אי גילוי של עובדות שלפי נוהג, דין או הנסיבות הצד השני צריך היה לגלותן. ישנם מספר מקרים בהם החוק מכיל על הצד השני חובת גילוי, למשל לפי חוק הגנת הצרכן על עוסק לגלות לצרכן פגמים המפחיתים מערכו של נכס.

ביטול חוזה מכוח הוראותיו 

להלן מספר דוגמאות נפוצות למקרים בהם הצדדים קבועים הוראות בהסכמים אשר מעניקות להם את הזכות לבטל את ההסכם (בכפוף להוראות הספציפיות של החוזים ולמגבלות הדין והפסיקה):

  • חוזה יכול להעניק לצד להסכם לבטלו אם הצד השני לא ביצע חובה כלשהי שהתחייב לבצע לפי ההסכם. למשל בחוזה שותפות עסקית פעמים רבות קובע גם את חלוקת התפקידים בין הצדדים, אם אחד מהשותפים לא מגיע למשרד או לא מבצע את עבודתו כאמור בהסכם ביניהם, אותו מצב עשוי להיות עילה לביטול החוזה. כך גם בחוזה עבודה, כאשר עובד לא מגיע לעבודתו, ללא הצדקה חוקית למשל עקב מחלה,  או כאשר עובד מפר את אחת מחובותיו למשל חובת סודיות.
  • הסכם יכול לקבוע כי במצב בו צד לא מבצע תשלום כלשהו או לא מעביר לצד השני סחורה כלשהי בזמן, באיכות, בכמות או במועד שסוכם עליו מראש, לצד השני תעמוד זכות לבטל את החוזה. למשל זכיין אשר לא מבצע תשלומים שוטפים לרשת בניגוד להוראות חוזה הזיכיון. דוגמה נוספת היא אי השבת כספי ההלוואה במועד, בניגוד להסכם ההלוואה שנחתם בין הצדדים.
  • בלא מעט הסכמים נקבע כי צד להסכם רשאי לבטלו רק לאחר שנתן לצד המפר את ההסכם אפשרות לתקנו תוך פרק זמן קבוע מראש (מכתב התראה). למשל בהסכם שכירות לעסק בדרך כלל יינתן לשוכר האפשרות לתקן את החוזה במקרה של הפרה לפני ביטולו, למשל אם השוכר לא ישלם דמי שכירות לאחר שנשלחה לו התראה בת 10 ימים, המשכיר יהיה ראשי לבטל את הסכם השכירות. דוגמה נוספת, למשל כאשר קונה נכס לא עמד בלוח התשלומים שנקבע בהסכם לרכישת הדירה ופעל בניגוד להנחיות החוזה.

למידע נוסף בנושא גביית כספים מלקוחות ובפתיחה בהליכים משפטיים ראו:

הרשום לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ אישי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

הסכם טוב – יש דבר כזה?

האם יש דבר כזה הסכם טוב? חשוב לציין כי אין בכוחו של חוזה לכסות את מכלול המצבים והסיטואציות, ולכן הסכם לא מגן באופן הרמטי על הצדדים. יחד עם זאת, יש הסכמים טובים יותר ויש הסכמים טובים פחות.

הכנת חוזים היא מלאכה מורכבת, הנשענת על ידע וניסיון רבים והכרות מעמיקה עם מגבלות הדין והפסיקה. לצורך הכנת הסכם מומלץ להתייעץ עם עורך דין בקיא בתחום, להלן מספר חוזים נפוצים בחלוקה לפי תחומים.

איך להכין הסכם טוב? קודם כל הסכם חייב להיות ברור, הסכם אשר נתון לפרשנויות שונות, ברוב המצבים לא יהיה טוב לצדדים – לעיתים צד מסוים דווקא יעדיף לנסח את החוזה באופן מעורפל, במקרים כלאו חשיבת התייעצות עם עורך דין מתחזקת.

הסכם טוב הוא כזה אשר מותאם באופן ספציפי למערכת האילוצים של הצדדים, הסיכונים הנלווים להתקשרות ולנסיבותיה. בדרך כלל בעת עריכת החוזה השאיפה היא ליצור מנגנונים יעילים להגנה על צד או הצדדים להסכם. מנגנונים אלו משתנים מהסכם אחד לאחר.

אילו סוגי חוזים קיימים?

להלן מספר חוזים נפוצים בחלוקה לפי נושאים:

  1. הסכמים בתחום המסחרי ובתחום התאגידים – הסכמים אלו נפוצים בעיקר אצל תאגידים ועסקים המנהלים פעילות מסחרית – להלן מספר הסכמים נפוצים – חוזה מייסדים, הסכם בין בעלי מניות, הסכם שותפות, הסכם ייעוץ, הסכם סוכנות, הסכם שיווק, הסכם למתן חסות, הסכם זכיינות, הסכם שיתוף פעולה, חוזה הפצה, הסכם למתן שירותים, הסכם הלוואה, הסכם השקעה, מזכר הבנות, הסכם סודיות, הסכם אי תחרות, חוזה רישיון, הסכם שיווק וקידום אתרים, חוזה מכר, חוזים בתחום של קניין רוחני, הסכמי גישור, חוזים לפריסת חובות, הסכמי שיפוי וכיו"ב. להכנת חוזים מסוג זה מומלץ להתייעץ עם עורך דין חוזים או עם עורך דין לחברות.
  2. הסכמים בתחום המקרקעין – הסכמי נדל"ן נערכים על-ידי יחידים ותאגידים. גם בתחום הנדל"ן יש מגוון גדול של הסכמים, להלן מספר הסכמים נפוצים: עסקאות קניה ומכירה של נכסים בתמורה או שלא בתמורה: למשל הסכם לרכישת דירה מעזבון, הסכם לרכישת דירה מקבלן, הסכם לרכישת דירה מיד שניה וכיו"ב; עסקאות שכירות (למשל הסכם שכירות לעסק, הסכם שכירות דירה, הסכם שכירות מחסן, אולם, חנות וכיו"ב); הסכם תיווך מקרקעין; הסכמי פיתוח, הסכמי הרשאה, חוזים להענקת זכויות בנכסים, הסכמי שיתוף במקרקעין, הסכמי פירוק שיתוף במקרקעין, הסכמי תמ"א ופינוי בינוי, הסכם – להכנת חוזים בתחום המקרקעין יש לפנות לעורך דין נדל"ן.
  3. הסכמים בתחום דיני עבודה – הסכם עבודה לעובד זוטר ובכיר, הסכם העסקה לנוער, הסכם העסקה גולבלי, חוזה עבודה לפי שעות, הסכם ייעוץ, הסכם עם קבלן, הסכם אופציות, תוכנית אופציות, הסכמים קיבוציים, כתבי סודיות ואי תחרות, כתבי סילוק, הסכמי הלוואה בין עוסק למעסיק ועוד. להכנת חוזים בתחום העבודה מומלץ להתייעץ עם עורך דין לדיני עבודה.
  4. הסכמים בתחום דיני משפחה – הסכם ממון, הסכם ידועים בציבור, הסכם חיים משותפים, הסכם גירושין, צוואה, הסכם הלוואה במשפחה, הסכמי משמרת וראיית ילידים, הסכם מתנה וכיו"ב. להכנת חוזים בתחום המעמד האישי רצוי להתייעץ עם עו"ד המתמחה בדיני משפחה.

למידע נוסף על חוזים ראו בתחום של חוזים ראו:

  • כריתת הסכם – למידע בנושא ראו כריתת הסכם.
  • הסכם לדוגמא -האם כדאי לעשות שימוש בהסכם לדוגמא?או שעדיף לפנות לעורך דין שיכין עבורך הסכם ספציפי? למידע נוסף ראו – הסכם לדוגמא מהאינטרנט.
  • ביטול הסכם – אם החלטתם לבטל הסכם חשוב להתייעץ עם עורך דין, לביטול יכולות להיות השלכות שונות על הצדדים – למידע נוסף ראו איך לבטל הסכם?

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

 

שכירות

מה זה שכירות? בקצרה, זכות שניתנה לגורם כלשהו להחזיק בנכס בעבור תמורה כלשהי לתקופה מוגבלת. תקופת ההחזקה בנכס מכונה תקופת שכירות והיא יחד עם התמורה (דמי השכירות) ויתר תנאי השכירות מוסדרים בהסכם שנחתם בין המשכיר של הנכס לשוכר – הסכם שכירות לדירה או חוזה שכירות לעסק (למידע נוסף ראו חוזה שכירות בלתי מוגנת).

לפי חוק המקרקעין שכירות מוגדרת כך:  שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

לפי חוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971, שכירות מוגדרת כך: שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות.

לצורך הכנת חוזה שכירות מאו בדיקת סוגיות הנוגעות לשכירויות מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום – עורך דין לנדל"ן. כמו כן חשוב לעיין, בין היתר, בחוק המקרקעין, חוק השכירות והשאילה וכן בפסיקה המתעדכנת מעת לעת.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

מס רכישה

מה זה מס רכישה?

מס רכישה מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

לפי החוק מס הרכישה מוטל על כל מי שקונה זכות במקרקעין, כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, למשל במסגרת חתימה על הסכם לרכישת דירה. שיעור המס נקבע בהוראות החוק ובתקנותיו.

שיעור המס תלו, בין היתר, בסוג המכירה והמקרקעין ובמספר יחידות המקרקעין שבבעלות הרוכש. למשל מי שרוכש דירת מגורים וזו דירתו היחידה יכול לקבל פטור מסוים בנוגע למס הרכישה ולעיתים הוא אף לא יהיה זקוק לשלם מס כלשהו (נכון למועד זה).

לצורך בירור גובה מס הרכישה חשוב להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע פעולה כלשהי ללא קבלת חוות דעת של עו"ד.

חוזה שכירות בלתי מוגנת

חוזה שכירות בלתי מוגנת

שוכרים ומשכירים רבים נוהגים להתקשר בהסכמי שכירות, מבלי להכיר את המונחים הרלוונטיים לחוזי שכירות ואת המשמעויות המשפטיות הכרוכות בהתקשרות בחוזים אלו. לכן טרם התקשרות בחוזה שכירות חשוב להתייעץ עם ערוך דין לנדל"ן.

רשימה זו תסקור, בתמצות, נושאים שונים הקשורים לחוזה שכירות בלתי מוגנת:

  1. מהו חוזה שכירות ומי מטרתו?
  2. מהי שכירות בלתי מוגנת?
  3. דגשים לפני חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת.

מהו חוזה שכירות ומהי מטרתו? הסכם שכירות נכרת בין בעל הזכות להשכיר את הנכס (המשכיר/ים) לבין הצד או הצדדים אשר מעוניינים לשכור את הנכס (השוכר/ים). הסכם שכירות מגדיר את הזכויות והחובות של הצדדים בנוגע לנכס – אילו פעולות מותר להם לבצע ואילו פעולות חובה עליהם לנקוט ביחס למושכר.

מהי שכירות בלתי מוגנת? הכוונה היא להסכם שכירות שלא חלים עליו חוקי הגנת הדייר. בעבר היה נהוג מוסד שנקרא שכירות בדמי מפתח, ושוכר אשר נהנה משכירות בדמי מפתח זכה לתנאים שונים כגון דמי שכירות מופחתים, מגבלות על היכולת לבטל או להפסיק לו את חוזה השכירות ועוד הגנות נוספות הקיימות בחוק הגנת הדייר. לכן, כיום רוב המשכירים נוהגים לכתוב בצורה מפורשת כי חוזה השכירות הוא בשכירות שאינה מוגנת וכי בגין השכירות לא ישולמו דמי מפתח, וכן להחריג את התחולה של חוק הגנת הדייר על הסכם השכירות שנחתם בצורה מפורשות.

דגשים לפני חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת

טרם התקשרות בחוזה שכירות בלתי מוגנת, רצוי לשים לב למספר נושאים:

  1. בדיקת הזכויות בדירה – טרם התקשרות בחוזה שכירות רצוי לבדוק מי הבעלים של הנכס? האם המשכיר אכן מוסמך להשכיר את הדירה? לא נעים לגלות שמי שמשלמים לו את דמי השכירות כלל אינו מוסמך לשכיר את הנכס. תופעה כזאת עלולה להסב לשוכר נזקים רבים כגון פינויו מהדירה. לצורך כך מומלץ, בין היתר, לעיין בנסח הטאבו של הדירה (להפקת נסחי טאבו יש להיכנס לאתר של משרד המשפטים ולשלם אגרה), כמו כן אם הבעלים של הנכס או המשכיר הוא חברה מומלץ לעיין גם בנסח חברה.
  2. בטוחות – מהם הבטוחות שיש להעמיד בעת התקשרות בחוזה שכירות? הבטוחות הנפוצות הן – התחייבות עצמית, שטר חוב, כתב ערבות וערבות בנקאית. מבין אלו לשוכר תמיד עדיף להעמיד את הערבויות המינימליות ואילו המשכיר תמיד יעדיף שיהיו בידיו בטוחות טובות למקרה של נזק או הפרת הסכם. באופן קטגורי ניתן לומר כי ערבות בנקאית או העמדת סכום כסף שיוחזק אצל המשכיר עד לסוף החוזה תמיד יהיו האופציות הכי פחות עדיפות מבחינת השוכר והכי טובת מבחינת המשכיר.
  3. הסדר תשלומים – מהו הסדר התשלומים של השכירות (מדי חודש, כל חודשיים וכו')? האם דמי השכירות ישולמו בשיקים? בהעברה בנקאית? או בכרטיס אשראי?
  4. ייעוץ משפטי –  גם למשכיר  וגם השוכר מעוניינים להגן על האינטרסים שלהם בהתקשרות בחוזה שכירות, לכן טרם חתימה על הסכם מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין בעל ידע וניסיון בתחום (עורך דין לנדל"ן).

טרם חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת רצוי לבדוק את הוראות הדין המשתנות ולהתייעץ עם עו"ד.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי, אלא סקירה כללית וחלקית בלבד, טרם התקשרות בחוזה שכירות יש להתייעץ עם עורך דין.

איך לבחור עורך דין?

כידוע, ככול שמספר האפשרויות גדל, הבחירה ביניהן קשה יותר. איך בכל זאת אפשר לבחור את עורך הדין המתאים ביותר עבורכם?

להלן מספר כללים מנחים לבחירת עורך דין:

קוד םכל מומלץ לערוך סינון ראשוני של עורכי הדין בהתאם לשירות המשפטי הנדרש. לצורך כך יש להכיר את תחומי התמחות של עורכי הדיןיש לציין שכל אחד מהתחומים מכיל תתי התמחויות שונות.

  1. מסחרי, יזמות והייטק – עורכי הדין מלווים חברות מסחריות וחברות הזנק (עו"ד לחברות או עו"ד לסטארטאפ) בכל שלבי פעילותם, החל משלב ייסוד החברה, דרך הגנה על הקניין הרוחני של החברה, גיוס הון ועד לשלב הניהול או המכירה של הפעילות העסקית. עורך דין מסחרי אמון על תכנון וניסוח חוזי ההתקשרות של החברה ובכלל זה: הסכם מייסדים, הסכם בין בעלי מניות, חוזה שותפות, הסכם שיתוף פעולה, הסכמי אי תחרות, הסכמי סודיות, הסכם זיכיון, הסכם ניהול, הסכם הפצה, הסכם רישיון, תקנון לאתר או לאפליקציה, תנאי שימוש ומדיניות פרטיות, הסכם למתן שירותים, הסכם שיווק, הסכם סוכנות, הסכמי אופציות והעסקה, חוזה קבלנות, הסכמי פיתוח, הסכמי הלוואה, הסכם השקעה, חוזה התקשרות עם לקוחות, הסכם למתן חסות, הסכמי זכיינות ועוד. בנוסף ייעוץ משפטי בתחום המסחרי כולל ליווי בהליכי העברה, הקצאה, מכירה ורכישה של ניירות ערך של חברה, הכנת פרוטוקולים, מתן דיווחים לרשם החברות, פירוק חברות (סגירת חברה מרצון, פירוק על ידי נושים, פירוק חברה על ידי בית משפט) וייעוץ על בסיס שוטף.
  2. מקרקעין – ליווי יזמים, בעלי נכסים ורוכשי נכסים בכל היבטים הכרוכים בביצוע עסקאות מקרקעין לרבות, עסקאות קניה ומכירה של דירות (הסכם רכישת דירה), הכנת זכרון דברים לעסקה, הסכמי שכירות למשרדים ועסקים (הסכם שכירות לעסק), הסכמי שיתוף פירוק מקרקעין (פירוק שיתוף במקרקעין), עסקאות אחרות במקרקעין כגון רכישת זכויות או עסקאות קומבינציה, ביצוע פרויקטים של בניה (לרבות לווי עסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי ועוד), ליווי בהליכי התכנון והבניה של הפרויקטים, הסכמי תיווך, התקשרות בחוזים עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן לרבות  – הסכמים עם מתווכים, אדריכלים, קבלנים, יזמים, דיירים, חברות ועוד.
  3. קניין רוחני – עורך דין המתמחה בקניין רוחני מלווה את החברות והעסקים, בין היתר, בעת רישום סימני מסחר ומדגמים, הגנה על זכויות יוצרים, ישנם עורכי פטנטים שמסייעים לחברה בהליכי הגשת בקשות לרישום פטנט
  4. דיני עבודה – ייעוץ בכל ההיבטים המשפטיים הנוגעים לדיני עבודה בתאגידים, לרבות בהליכי הכנת חוזה עבודה, חוזי קבלנות, הטמעת שינויי חקיקה, ליווי וייעוץ בהליכי שימוע ופיטורים, הסכמי סודיות ואי התחרות ועוד.

להרחבה ראו עו"ד לסטארטאפ, עורך דין המתמחה בדיני עבודה, עורך דין הייטק, עו"ד לענייני  משפחה ומעמד אישי, עו"ד מסחרי, עו"ד בקניין רוחני, עורך דין נדל"ן, עו"ד לעניינים פליליים, עורך דין לחוזים, עו"ד המתמחה בדיני נזיקין, עורך דין לזכיינות, עורך דין לענייני תעבורה ועוד.

שנית, העלויות משפטיות ואופן התשלום – מחיר השירות המשפטי הוא פונקציה של השירות הדורש, מורכבות העבודה, הניסיון המקצועי של עורך הדין ועוד. כך למשל המחיר שיגבה עבור הסכם מייסדים בין מספר חברות שונה מהמחיר שיגבה עבור שני שותפים. באותו אופן, עלות הכנת הסכם מכר מקרקעין ליחידת דיור שונה מעלות ליווי פרויקט נדל"ן מסועף. נוסף על כך יש לברר מהי צורת התשלום של עורך הדין, לפי שעה, מחיר קבוע מראש, רייטיינר וכן יש לברר איך יתבצע התשלום – מראש? בתשלומים? או בדרך אחרת.

שלישית, תקשורת טובה ומידת האמון בנותן השירות – עורך דין הינו נותן שירות לכל דבר ועניין, ולכן חשוב לבחור בעורך דין איתו יש לכם תקשורת טובה. עורך הדין מקורב לפרטים אישיים רבים של לקוחותיו, בין אם מדובר בענייניהם הכספיים, משפחתיים וכו'. ולכן בחירת עורך הדין צריכה להתבסס על רמת אמינות גבוהה שישדר עורך הדין לצד תעודת שירות בלתי מתפשרת.

לבסוף, פגישת היכרות לצורך תיאום ציפיות ובירור פרטים בנוגע לעו"ד. פגישת הכירות הינה הזדמנות מצוינת לבחון את עורך הדין ולהתרשם מרמת הידע והניסיון המקצועי שלו, רמת האמינות שהוא משדר, מידת הזמינות של עורך הדין לטיפול בכם וכן בירור המחיר שיגבה עבור השירות המשפטי.

להרחבה בנושא ראו גם- איך לבחור עורך דין?