תגית: מדריך למשכיר

מדריך למשכיר בית או דירה

להלן מספר נקודות חשובות לכל מי שמתכוון להשכיר בית או דירה.

לפני השכרת נכס מקרקעין, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן שיכין עבורכם חוזה שכירות המותאם באופן ספציפי להתקשרות שלכם, לנכס שאתם משכירים, לתנאי התשלום, לתקופות האופציות ולכל יתר הסעיפים החשובים לכם בחוזה השכירות.

כמה עולה להכין חוזה שכירות? שכר טרחת עורך דין בהכנת החוזה לרוב תהיה קטנה ביחס לנזק הצפוי בשימוש בהסכם שכירות חסר או בחוזה המנוסח באופן רשלני.

סעיפים ונושאים חשובים בהסכם שכירות  – מה כולל חוזה השכירות?

לפני הכנת חוזה שכירות או חתימה על חוזה שכירות חשוב להתייעץ עם עורך דין. להלו רשימת סעיפים חשובים בחוזה שכירות לבית:

  1. פרטים על השוכרים – חשוב לקבל תעודות זהות מהשוכרים, לברר במה הם עובדים, מה מקורות ההכנסה שלהם, אפשר גם לבקש טלפון של המשכיר הקודם כדי לקבל מידע על התנהלותם כשוכרים.
  2. הגבלת על שימוש במושכר ומטרת השכירות – נשמע מובן מאליו אבל חשוב לוודא שלשוכר אין כוונה לעשות שימוש במושכר למטרה שאינה מטרת מגורים, כגון הפעלת עסק. בנושא זה חשוב להבין מהשוכר כמה אנשים עתידים להתגורר בדירה, האם לשוכר יש או עתיד להיות בעלי חיים. האם יש פעילויות מיוחדות שמשפיעה על המושכר או סביבתו, למשל נגינה או שירה, העברת שיעורים בדירה וכו'.
  3. דמי השכירות ואופן תשלומם – מה גובה דמי השכירות? באיזה אופן ישולמו דמי השכירות? בנכסים המשמים למגורים לרוב דמי השכירות משולמים על בסיס חודשי. חשוב לקבוע האם אתם מעדיפים לקבל את דמי השכירות בהמחאה או בהעברות בנקאיות או בדרך אחרת. רצוי ליצור מנגנון שיפחית את ההתעסקות בגבייה.
  4. תקופת השכירות – מתי מתחילה ומתי מסתיימת תקופת השכירות? האם לשוכר תהיה אופציה להאריך את הסכם השכירות? מה התנאים להארכת הסכם השכירות? האם תחול עליה במחיר השכירות בתקופת האופציה?
  5. תשלומים – נכון שהשוכר בדרך כלל נושא בתשלומי ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית, טלפון וכיו"ב, אבל חשוב לכתוב נושאים אלו ואחרים באופן מפורש בהסכם השכירות.
  6. הפרות הסכם וביטול הסכם שכירות – מה נחשב להפרת הסכם השכירות? אילו הפרות הן יסודיות? מתי ניתן לבטל את הסכם השכירות? האם בכוונתכם לתת לשוכר ארכה לתיקון הפרות לפני הביטול? למידע נוסף ראו איך לבטל הסכם?) למידע נוסף בנושא גביית כספים משוכרים ראו איך להתמודד עם לקוחות שמסרבים לשלם?
  7. קיצור תקופת השכירות – למשכירים תמיד רצוי לשמור על כמה שיותר נקודות יציאה בחוזה, למשל קיצור תקופה לאחר התראה בת 60 יום מראש. האם אתם מעוניינים להעניק לשוכר את הזכות לקצר את תקופת השכירות? רצוי לשקול זאת היטב, בכל מקרה כדאי להכפיף זכות זו להבאת שוכר חלופי אשר זהותו תאושר על-ידכם מראש ובכתב.
  8. עסקאות במושכר במהלך תקופת השכירות – חשוב להשאיר לכם את הזכות לבצע עסקאות מסוימות בנכס במהלך תקופת השכירות, למשל הזכות למכור את הנכס לצד שלישי. בדרך כלל השוכר ידרוש שלא יפגעו זכויותיו בשל עסקה כזאת.
  9. ביטחונות – אחד מהסעיפים החשובים בהסכם השכירות הוא ביטחונות. הביטחונות אמורים להיות מושבים לשוכר בתום תקופת השכירות (בהתאם לנוסח של הסעיף החוזה), אולם הם נועדו למצב בו הושכר הפר את הסכם השכירות, למשל לא שילם את אחד מהתשלומים החלים עליו כגון דמי שכירות או כפל דמי שכירות בגין איחור בפינוי המושכר במועד. מומלץ לדרוש בטחונות איכותיים כגון הפקדת פיקדון כספי וערבות בנקאית, בנוסף רצוי לדרוש גם שטר חוב וערבות אישית (למידע נוסף ראו סוגי ביטחונות).
  10. פינוי הנכס– איך המושכר יושב לכם בתום תקופת השכירות? חשוב לקובע שעל השוכר להשיב את המושכר במצב מצוין, לאחר תיקון כל נזק ו/או פגם שנוצר במהלך תקופת השכירות.
  11. שיפוצים במושכר – האם לאפשר לשוכר לבצע שיפוצים או שינויים במושכר? רוב המשכירים מעדיפים להחריג את הנושא מחוזה השכירות. בדרך כלל נהוג לדרוש כי כל שינוי ו/או הוספה ו/או שיפוץ יהיה כפוף לאישור שיינתן מראש על-ידי המשכיר.
  12. הפרה של חוזה וביטול חוזה – מה נחשב להפרה של הסכם? איך יבוטל ההסכם? חשוב לקבוע סנקציות ברורות במקרה של הפרה שלא תוקנה או הפרה שלא מתקבלת על הדעת, למשל פיצוי מוסכם, זכות ביטול של החוזה ועוד (למידע נוסף ראו הפרה של חוזה וכן ראו גם איך לבטל הסכם).

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.