תגית: עסקאות נדל"ן

תמ"א 38

מה זה תמ"א 38? בקצרה, תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר באסוף של הוראות המתייחסות לנושא של חיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980.

למה בעלי דירות (דיירים) רוצים לבצע תמ"א 38? היתרון המרכזי הוא השבחה של הנכס שבבעלותם.

תמ"א 38 מאפשר לבעלים לקבל היתר בניה לחיזוק או שיפוץ מבנה קיים בהתאם לתקן שנקבע לחיזוק מבנים ובהתאם נהנים הבעלים מהאפשרות להרחיב את הבניה (תוספת בניה) למשל הגדלת שטח הדירה, התקנת מעלית, הוספת מרחב מוגן לדירה (ממ"ד), שיפוץ המבנה ועוד הקלות ותנאים נוספים אגב ביצוע הפרויקט. (למידע נוסף בקרו גם באתר הממשלתי – תמ"א)

לפני ביצוע פרויקט תמ"א 38 היזם או הקבלן יבצע מספר בדיקות מקיפות על-מנת לוודא שהפרויקט בר ביצוע וכלכלי.

ליווי עסקאות תמ"א 38 נעשה על-ידי עורכי דין בעלי ידע וניסיון בתחום – עורך דין נדל"ן.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.

משכנתה

מה זה משכנתה?

הטעות הנפוצה: רבים סבורים שמשכנתה היא עצם נטילת ההלוואה מהבנק. בפועל המשכנתה היא רק השעבוד (ערובה לקיום התחייבות) הנרשמת על נכס המקרקעין, כמפורט להלן.

מהי משכנתה? משכנתה היא סוג של בטוחה שנועדה להבטיח התחייבות כלשהי.

משכנתה מוגדרת בחוק המקרקעין כמשכון של מקרקעין (שעבוד של נכס כערובה לחיוב) והיא נרשמת בפנקסי המקרקעין על המקרקעין. המשכנתה מאפשרת לבעל המשכנתה להיפרע מהנכס, בהתאם לתנאי המשכנתה ובכפוף להוראות הדין.

הדוגמה הנפוצה לנטילת משכנתה היא נטילת הלוואה מהבנק על מנת לרכוש  יחידת מקרקעין (למשל דירה, בית, משרד וכיו"ב), כאשר לצורך הבטחת פירעון ההלוואה (כבטוחה) נרשמת לטובת המלווה (הבנק בדוגמה זו) משכנתה. המשכנתה לרוב נלקחת לאחר חתימה על הסכם לרכישת נכס (למשל הסכם לרכישת דירה), אולם לפני חתימה על הסכם הכפוף למימון בנקאי חשוב לברר מול הבנק כי יש ביכולתכם לקחת משכנתה ואת גובה המשכנתה, כמו כן לפני רכישת נכס יש להתייעץ עם עורך דין לנדל"ן.
יצוין כי משכנתה פעמים רבות נרשמת לטובת הבנק, אולם משכנתה יכולה להירשם וגם נרשמת לטובת גורמים אחרים, למשל בעת מתן הלוואות בין צדדים (הסכם הלוואה).
טרם ניטלת המשכנתה הבנק מבצע מספר בדיקות בנוגע ללווה ובכלל זה בדיקה בדבר מידת המסוגלות של הלווה לעמוד בהתחייבויותיו. טרם התקשרות בהסכם לרכישת מקרקעין חשוב לוודא עם הבנק מראש, כי הבנק נכון להעניק לכם משכנתה. פעמים רבות הבנקים מספקים ללווים אישור עקרוני לנטילת המשכנתה.
הערות נוספות:
  • מה קורה אם הנכס לא רשום בלשכת רישום המקרקעין? במקרה כזה לא ניתן לרשום משכנתה, ובמקום זאת יירשם משכון.
  • רישום הערת אזהרה עם נטילת המשכנתה – עם נטילת המשכנתה ידרוש הבנק או הגורם שלטובתו נרשמה המשכנתה רישום של הערת אזהרה על הנכס.
עסקאות לאחר ניטלת משכנתה
בהתאם לחוק המקרקעין המשכנתה לא פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בקרקע, להשתמש בה ולעשות בה כל עסקה וזאת בכפוף לתנאי המשכנתה ליתר המגבלות החלות על בעל הזכות במקרקעין. כמו כן בחוק המקרקעין נקבע כי עסקה בקרקע לא תפגע או תגרע מזכותו של מי שלטובתו נרשמה המשכנתה לממש את המשכנתה (להרחבה עיינו בפרק ז' סימן ב' לחוק המקרקעין).
האם ניתן להעביר משכנתה? לפי חוק המקרקעין, בעל משכנתה רשאי להעביר את המשכנתה (או חלק ממנה) לאדם עם כל או חלק מהחוב המובטח על-ידי המשכנתה וזאת ללא הסכמת בעל המקרקעין וזאת בכפוף לאמור בתנאי המשכנתה. למידע נוסף יש לעיין בחוק המקרקעין ולהתייעץ עם עו"ד מיומן בתחום.

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.