תגית: תיווך מקרקעין

חובות ומגבלות של מתווך מקרקעין

למי אסור לעסוק בתיווך נכסי מקרקעין? מה החובות שחלות על מתווך מקרקעין? מה האיסורים שחלים על מתווך מקרקעין?

להלן מספר דגשים חשובים מחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים). למידע נוסף יש לעיין בכל הוראות חוק המתווכים, לעיין בפסיקה ולהתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין.

להלן מספר סעיפים חשובים מחוק המתווכים:

הגדרות

סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר את הנושאים הבאים:

  • "תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;
  • "מקרקעין" – כהגדרתם בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969;
  • "זכות במקרקעין" – כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963;
  • "לקוח" – צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו;

איסור עיסוק בתיווך עסקאות מקרקעין

חוק המתווכים אוסר על עיסוק בתיווך מקרקעין לכל מי שלא נושא ברישיון מתווך בתוקף ולכל מי שלא פועל בהתאם להוראות החוק. כמו כן החוק קובע חריגים לעניין פעולות מסוימות שלא ייחשוב כתיווך מקרקעין כגון פרסום בטלוויזה, רדיו  ועיתון בנוגע לעסקאות מקרקעין, אולם אסור לאותו אדם להציג עצמו כמתווך מקרקעין.

כך קובע סעיף 2 לחוק המתווכים:

  • 2.א. לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה. 
  • 2.ב. לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה.
  • 2.ג. האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת מידע ופרטים על מעוניינים בביצוע עסקאות בזכויות במקרקעין, ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין.

מה החובות שחלות על מתווך מקרקעין? מה האיסורים שחלים על מתווך מקרקעין? 

גבולות הפעולה של המתווך הן לפי גובלות הדין והפסיקה. למידע מקיף יש להתייעץ עם עורך דין.

לפי חוק המתווכים, מתווך מקרקעין חייב לפעול בנאמנות ובהגינות, במסגרת זו עליו למסור ללקוח כל מידע שיש בידו בנושא מהותי לנכס הקשור בעסקת התיווך. מתווך מקרקעין נדרש לפעול במיומנות ובסבירות ולנקוט אמצעים ראויים לנסיבות המקרה לרבות לקבל מידע מהותי בקשר לנכס. כמו כן מתווך מקרקעין אסור לתווך בעסקת מקרקעין בה יש לו עניין אישי אלא בהסכמת הלקוח שניתנה לכך בכתב.

למתווך אסור לגלות מידע שקיבל מהלקוח (או גורם מטעמו) שלא בהסכמת הלקוח (למעט חריגים הקבועים בדין ובפסיקה), כמו כן למתווך אסור לעורך מסמכים בעלי אופי משפטי ואסור לו לייצג לקוח במו"מ משפטי לקראת עריכת מסמך משפטי.

כך קבוע בסעיפים 8 ו-10-12לחוק המתווכים:

  • 8.א. מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
  • 8.ב. במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
  • 10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים.
  • 11. מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10, מתווך במקרקעין או המועסק על ידיו לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה לפי כל דין.
  • 12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961.

חוזה תיווך מקרקעין

כמה דגשים וסעיפים בנוגע להסכם תיווך מקרקעין. כל מי שעומד לפני חתימה על חוזה לתיווך נכס במקרקעין מומלץ להתייעץ עם עורך דין, גם למתווך וגם לבעל הזכויות בנכס.

מהו תיווך במקרקעין? בקצרה, חוק המתווכים מגדיר תיווך מקרקעין כהפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בקשר לזכות במקרקעין (למידע נוסף ראו עסקה במקרקעין). כאשר המונחים זכות במקרקעין ומקרקעין מוגדרים בחוק המתווכים (ומפנים אף לחוקים נוספים).

עסקאות התיווך הנפוצות במכירות של נכסים פרטיים ומסחריים (למשל רכישת דירה) וכן בשכירויות של נכסים פרטים ומסחריים (למשל שכירות לעסק).

דגשים להסכם תיווך נכסים

להלן מספר נושאים וסעיפים שחשוב להכיר לפני שחתומים על חוזה לתיווך מקרקעין:

  1. פרטי הצדדים ופרטים למשלוח הודעות – שמות מלאים ות.ז או מספרי ח.פ ועוסק מורשה במקרה של עסקים ובנוסף כתובות.
  2. פרטי הנכס ותיאור הנכס – האם הנכס רשום בפנקס הטאבו, אדמת מנהל או בחברה משכנת? נכסים שרשומים בטאבו יכללו פרטי גוש, חלקה, תת חלקה ועוד. מה גודל הנכס במ"ר? כמה חדרים יש בנכס? איזה סוג נכס מדובר? דירה בבניין, בית פרטי, קוטג', חנות, משרד, מגרש או נכס אחר. האם הסכם התיווך יכלול גם פרטים בנוגע לפינוי הנכס? מה מחיר הנכס? האם יש בהסכם התייחסות לתנאי תשלום בעסקה המצופה?
  3. פרטים על שירותי התיווך הדרושים – האם מדובר במוכר או קונה של נכסים? האם העסקה היא לתיווך נכס מסחרי?  איזה סוג נכס דרוש למזמין השירות? ועוד באיזה אופן יבוצעו שירותי התיווך? האם המתווך מתחייב לפרסם את הנכס בעיתונות כתובה? באתרי אינטרנט? ועוד.
  4. התחייבויות נוספות של המתווך – האם בעל הנכס רוצה לקבל מהתווך התחייבויות נוספות? למשל התחייבות להציג את הנכס לצד ג' לפחות אחת לתקופה.
  5. תקופת התקשרות – מה משך התקופה במסגרתה ינתנו שירותי התיווך – שלושה חודשים, חצי שנה, עד לאיתור רוכש או נכס? וכו'
  6. תמורה עבור שירותי תיווך – באיזה אופן תחושב התמורה למתווך עבור שירותיו? האם זו תהיה תמורה כספית או כאחוז מהעסקה או שהיא תחשוב באופן אחר? תמורת שירותי תיווך בדרך כלל מותנית בתוצאות, למשל חתמה על הסכם מכר. מתי תשולם התמורה למתווך? מה גובה דמי התיווך שנהוג לשלם למתווך? תלוי בהעדפות הצדדים, בעסקאות תיווך רבות דמי התיווך נעים בין 0 ל-2% (למידע נוסף ראו דמי תיווך).
  7. בלעדיות – האם למתווך יהיו זכויות בלעדיות לביצוע עסקת התיווך? המשמעות של מתן בלעדיות היא שעסקה שתירקם ללא המתווך עשויה בכל מקרה לזכות את המתווך בדמי תיווך. מבחינת המתווך תמיד עדיף לקבל נכסים בבלעדיות, אולם מבחינת בעל הנכס, חשוב לשקול את עניין הבלעדיות ברצינות.
  8. הפרת הסכם וסעדים – איך ניתן לבטל את הסכם תיווך? מה קורה במצב של הפרת הסכם תיווך על-ידי המתווך? מה קורה במצב של הפרת הסכם תיווך על-ידי בעל הנכס? מה קורה במצב בו מי ששכר את שירותי התיווך לא עומד בהתחייבות לשלם דמי תיווך? האם תהיה ריבית על כספים שלא שולמו כנדרש? ממתי תהיה הצמדה לריבית? האם בנוסף לריבית יהיה גם פיצוי כספי מוסכם מראש?

האמור לעיל לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עו"ד.